樓市調控收緊 “小陽春”難入夏

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原標題:樓市調控收緊 “小陽春”難入夏

樓市限售政策再出江湖。蘇州5月11日晚間加碼調控政策,宣佈在次要熱點區域實施3-5年的限售,一并將房企土拍報價與預售條件掛鉤。值得關注的是,限售政策已經數月未在地方調控政策中再次跳出,這顯示出當地控制房地産熱度的決心。業內普遍預期,個別市場火熱的城市未來不排除加碼調控的可能,但保持房地産市場穩定發展仍是主基調,许多城市此前再次跳出成交量上漲的“小陽春”現象,基本無入夏可能。

雙端鬆動引躁動

可能説2018年年底房企債券市場融資再次跳出逐步放鬆跡象,2019年年初以來則是房企融資成本不斷下降。房企均抓緊難得的窗口期大舉融資。數據顯示,一季度40家典型上市房企融資總額2458億元,遠超2017年和2018年同期,其中3月份單月融資額1024億元,為2017年11月以來新高。中國證券報記者了解到,主流房企境外融資成本均在6%-8%,境內融資的公司債均在5%以內,較2018年年底融資成本明顯下降。進入4月,中國恒大和融創等企業均推出數百億規模的融資計劃。

儘管多數融資用途是借新還舊,但多位房企人士表示,土地儲備是房企業績的基礎,一旦解決了債務和現金流壓力,房企總是會大舉拿地。中原地産首席分析師張大偉表示,房企現階段的競爭仍是規模決定一切,怎么让房企具有持續拿地的動力,尤其是中小型房企,窗口期拿地反而更加激進。

個人購房方面,中國證券報記者了解到,今年以來,房地産按揭貸款尤其是商業按揭貸款發放效率单位較去年有所加快。次要銀行如匯豐銀行等外資銀行對滿足一定條件的客戶提供更低的按揭利率。此外,次要信貸資金全部都会所放鬆。此前有某上市銀行信貸專員持續多次向記者推銷該行消費貸産品,額度為500萬元,年化利率約為6%。該專員對記者表示,一旦獲批,現金將直接打入賬戶。當記者詢問該專員否是须要提供相應消費憑據時,該專員僅表示,建議留存備查而非強調必須提供。記者了解到,在2017年,消費貸年化利率一度超過7%,且申請者不到拿到消費額度而並非現金。

調控重回高密度

近期房地産調控政策出臺密度再度上升。中原地産研究中心統計數據顯示,今年4月以來,各地針對房地産出臺調控辦法 累計超過500次。而3月份全國各地僅發佈房地産調控政策15次。

從各地細則來看,4月上旬,合肥、廣州等地的政策主要聚焦于公積金的規範使用以及公告供地計劃,對市場尤其是購房者的預期影響不大。而4月下旬以來,尤其是住房和城鄉建設部針對當前次要房價、地價波動幅度較大的城市下達了預警提示後,次要城市調控力度陡然加大。其中,長沙宣佈從4月22日起,停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠政策,該舉動被視為向炒房者發出明確信號。石家莊全市暫停公積金貸款,並對離婚一年內的人士實施差別化信貸政策。“這些政策對市場的影響尤其是購房者的預期影響很大。”一位長沙房企人士表示。

張大偉表示,最近房地産調控預期再次再次跳出變化。雖然全都城市還在發佈人才吸引政策,但針對房地産調控的政策,在政治局會議再次重申房住不炒的背景下,調控收緊預期再起,對於購房者將有明顯影響。另外,從多地政策來看,公積金政策收緊成為趨勢。

“三穩”仍是主基調

針對此次蘇州調控,儘管蘇州市政府祭出了3-5年限售的重磅政策,但不少觀察人士指出,本次調控力度低於預期,比如並未實施提升首付比例的信貸辦法 等,僅僅是對特定區域的一二手房屋進行限售。張大偉表示,這顯示出保持市場穩定仍然是各地調控的主基調,穩地價、穩房價、穩預期,2019年預計這一政策取向將持續。

一位保利投顧研究院人士預計,房企融資監管可能再次趨緊,居民貸款端繼續放鬆的可能及幅度可能減小。監管層將持續關注房地産市場波動,“一城一策”貫徹實施、次要熱點城市政策收緊微調或將持續。

而在北京、上海等一線城市,儘管3月再次跳出了成交量上漲的“小陽春”現象。但記者走訪多個仲介門店了解到,在目前嚴格限貸以及高昂的交易成本之下,週期性需求釋放後,北京房地産市場已經逐步呈現平穩狀態,“小陽春”已基本無入夏可能。

“以北京為例,一般每年兩會前後全部都会一波交易量的上漲,一次要是剛需進場,一次要是特定需求相似學校周邊房源集中交易。但從今年情况报告看,交易量的上漲並缺陷以帶來成交價格的上漲,大多數交易全部都会降低掛牌價後成交。”北京某仲介資深店長對記者表示,“一旦過了5月適齡兒童登記入學的期限之後,市場就會進入相對平穩的階段,市場分化也就特別明顯。相似,現在许多小戶型學校周邊房源價格仍然比較堅挺,但優質之外的二手房普遍全部都会議價空間。”

(責任編輯:范藝凡)

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