王利明:《物权法》与保障民生

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  【摘要】作为一部改善和保障民生的重要法律,《物权法》做了若干保障民生的制度创新。落实《物权法》,应制定配套的法律法规如《征收征用法》、《住宅法》等,明确和细化《物权法》的有关原则性规定。

  【关键词】《物权法》;保障民生;制度创新;配套法律法规

  一、《物权法》是一部保障民生的重要法律

  近几年来,适应构建和谐社会的不都还后能 ,一系列关注和保障民生的立法相继出台。关注民生、保障民生是我国新时期立法发展的重要趋势。其中另另有一个 重要的体现假如《物权法》的颁布。我国《物权法》历经13年起草,8次审议,该法的正式颁行不都还后能 说来之不易。《物权法》是一部关系国计民生,维护经济制度,保障人民基本权益的民事基本法,也是关注民生、改善和保障民生的重要法律。

  对于那些叫民生,不同的学科不可能 发生不同的解释。从法学研究的角度来看,最大的民生假如广大百姓的权利间题,有点儿是百姓的财产权间题。财产权关系到百姓的基本生产生活条件和基本衣食住行,关系到大伙儿通过当时人辛勤劳动所创造的成果不都还后能 得到确认和保障,关系到大伙儿的基本权利不都还后能 得到保障的间题。不可能 百姓基本的财产权利不不都还后能 得到保障,根本谈不上对民生的关注。比如有媒体报道个别地方有一个 劲有一个 劲出现野蛮拆迁,原困什么都被拆迁人无房可住,甚至流离失所。保障民生,要从保障百姓的基本财产权利出发。

  在此,首先不都还后能 明确那些是物权及物权法。大伙儿误以为物权即财产权和所有权。着实不然,财产权、物权和所有权在概念关系上是种属关系。财产权包括一切有形和无形的财产。物权主假如指有形的财产(包括动产和不动产),同知识产权、有价证券一样是财产权的五种类型,是权利人依法享有的对特定物的直接支配和排他的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权,这五种物权又不都还后能 根据不同的标准进一步区分,类事,用益物权包括又建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等等。《物权法》在调整平等主体之间因物的归属和利用产生的财产关系过程中,不仅注重对国家、集体和私人的各类物权的保护,假如有点儿注重对百姓财产权的保护。党的十七大文件提出要创造条件,增加人民群众的财产性收入。我当时人理解“创造条件”这十个 字首先是指通过制度的安排来充分保障公民的财产性收入得到增加,其中就包括通过《物权法》另另有一个 的法律来保障百姓的权利。

  为了实现保障民生的目的,《物权法》首先确立了平等保护原则,不都还后能 说这是对民生最有力的保障。《物权法》第4条第一次以基本法的形式确立了平等保护原则。该原则是具有中国特色的民事法律基本原则,是物权法的首要原则,也是《物权法》中国特色的鲜明体现。不可能 西方国家以财产私有制为主体,其《物权法》以维护私有财产为主要目的,什么都这样必要对所有权按照主体的差异进行类型化,并在此基础上提出平等保护的间题。我国实行以公有制为主体、多种所有制一块儿发展的基本经济制度,在法律中尤其是物权法中确立平等保护原则,对维护社会主义基本经济制度具有重要意义。我国《物权法》突出了平等保护原则。类事,什么都法律第一章也有一般规定,而《物权法》第一章规定的是基本原则,其重要原困假如要确立平等保护原则。这是大伙儿国家的法律第一次在立法上明确的宣告,不管是公共财产还是私人财产,在受到侵害的事先也有平等保护。

  即使是百姓的财产,也要和国有财产一样同等对待。平等保护不都还后能 求对每另另有一个 公民的财产也有平等保护,不管是穷人的还是富人的,法律也有一视同仁。在《物权法》制定过程中,曾有个别学者强烈的批评《物权法》,说“富人的宝马、豪宅为什么能和穷人的打狗棍插进一块儿保护呢?”五种说法是完正不正确的。法律身前人人平等,在财产保护方面具体的体现假如平等保护原则。大伙儿说平等保护每另另有一个 公民的财产,有点儿是强化对百姓财产的保护,实际上假如可护百姓的基本生活条件和基当时人权。公民的财产权和公民的生命权、健康权一样,是公民的三大基当时人权之一。保护财产权,也是在大伙儿五种社会建立恒产、恒心机制,鼓励大伙儿创造财富,助于社会财富充分增长。这也是搞市场经济的基础和前提条件。

  二、《物权法》有关保障民生的制度创新

  《物权法》制定了若干关系民生利益的重要制度,主要包括:

  (一)《物权法》确立了预告登记制度

  《物权法》不再以不动产权权证作为取得物权的土土办法,代之以登记制度。首先,通过登记确认产权。据《物权法》第16条规定,不动产登记簿是确认物权归属和内容的土土办法。诸如房产、地产等权益的归属以登记簿为准。第17条规定,不动产权属证书与登记簿不一致时,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。其次,以登记确立时间先后顺序作为不动产权归属的重要土土办法,登记在先者优先保护。其三,根据《物权法》第15条的规定,将登记效力与合同效力分开对待。这样办理登记不不都还后能 够取得物权,但当时人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同仍然有效。

  上述三点与预告登记制度密切相关。如购买期房时业主应要求开发商到登记机构办理预告登记。按照《物权法》第20条的规定,办理预告登记后业主即取得最少“物权效力”的权益。不可能 开发商在房屋建成后将其用于银行抵押,银行有法律上的义务查阅该房产是是不是作过预告登记,不可能 银行这样在设立抵押时查阅登记,由此形成的风险应当由银行一方承担。业主藉此获得的权益优先保护,在房屋建成事先,不可能 开发商对该房产进行什么都土土办法的处分,未获得预告登记权利人同意,处分不不都还后能 够发生物权效力,但相关合同是有效的,当时人不都还后能 根据合同要求开发商承担相应的责任。

  过去的《城市房地产管理法》假如要求开发商办理预售登记备案,这是备案而非登记。备案假如国家对商品房预售的行政管理土土办法,购房者假如取得物权性质的期待权,不属于物权公示土土办法,既不对外公开,当时人也无法且无法律上的义务查阅。预告登记也不否效的保护商品房预售中买受人的利益,外理“一房数卖”等欺诈行为的发生。

  (二)《物权法》完善了我国的征收制度

  1.《物权法》第42条建立了完善的征收补偿规则。主要表现在:第一,在法律上严格区分了“征收”和“征用”另另有一个 概念,并分别在《物权法》第42条、第44条加以规定。过去“征收”和“征用”这另另有一个 概念在法律上有一个 劲混淆使用,一般而言,提到农村土地征收往往用“征用”,两者的区别在于“征收”转移所有权“,征用”属于临时使用不发生所有权的转移。第二,区分了农村土地征收和城市房屋拆迁,并分别规定了不同的补偿要求和补偿原则。第三,明确了征收的目的。公共利益是征收的目的及其合法性的基础,应在政府的指导下进行。我当时人理解,按照《物权法》第42条的规定,基于公共利益的不都还后能 拆迁,应当是政府的公权利行为,凡基于公共利益的征收或拆迁行为不不都还后能 由政府主导。第四,规定了严格的征收法律线程。那些线程不都还后能 由法律予以明确规定,而不不都还后能 由行政规章、地土土办法规来规定,当然不可能 经法律授权,也不都还后能 经由国务院制定行政法规予以规范。

  2.有关农村土地征收制度的创新。《物权法》有关农村土地征收的创新主要有:一是强调足额补偿,足额发放,不允许截留,不允许少数人擅自决定侵害村民利益。为保证征地款公平合理的分配,《物权法》第59条规定农民集体所有的不动产和动产属于本集体成员集体所有,补偿款的分配方案不都还后能 依法征地补偿时,定线程经本集体成员一块儿制定。二是《物权法》第63条有有点儿的规定,不可能 集体经济组织、村委会或其负责人的决定侵害了集体经济组织成员或村民的合法利益,被侵害人有权向法院起诉,请求归还。这是《物权法》第一次作出的新规定,目前已有相关案例有一个 劲有一个 劲出现并适用该法律规则。三是《物权法》将土地承包经营权人也确认为法定被征收人。不仅要对集体土地进行补偿,假如要对土地承包经营权人一块儿补偿,这是另另有一个 重大的制度改变和创新。承包经营权作为五种物权,征收土地不仅仅使集体土地所有权移转给了国家,假如原困土地之上的承包经营权也随之消灭了,假如对承包经营权人也要补偿。《物权法》第121条、132条等条款专门对五种间题作出了规定。至于具体补偿土土办法不都还后能 制定配套的法律法规来落实。四是《物权法》第42条明确规定,在征收土地进行补偿的事先除依法支付各项费用外,不都还后能 要安排被征地农民的社会保障费用。过去征地采用一次性补偿的土土办法,被征地农民这样社会保障,严重的甚至影响了社会安定。《物权法》的规定对于保障8亿农民的利益十分重要。

  3.关于城市房屋拆迁。《物权法》有关房屋拆迁的条款确立了另另有一个 标准,这假如应当保障被拆迁人的居住条件。法律着实不保障被拆迁人在拆迁过程中得利,假如要保障被拆迁人在拆迁过程中利益不受损害,现在什么都城市房价涨得很厉害,若对被拆迁人进行货币补偿,被拆迁人以所得到的补偿款买到的房子不不都还后能 小于原居住面积。《物权法》的规定涵盖着关注民生、改善民生的思想。政府拆迁是为了公共利益,而公共利益最根本的是为人民服务。

  《物权法》对公共利益并这样作出明确界定,假如作为弹性条款由法官根据个案实际情况,考虑当时人、国家、社会的发展不都还后能 ,平衡各方面当时人的利益,对公共利益进行认定。公共利益是另另有一个 发展的概念,不一块儿期有着不同的理解。目前,《物权法》对其作弹性规定是有必要的,假如也不都还后能 有配套的法律法规出台,从而能在发生有关公共利益的争议时,从法律上明确要土土办法如可的机制和途径来外理。

  (三)《物权法》明确了业主的权益

  1.《物权法》规定了业主的建筑物区分所有权间题。《物权法》第6章专章规定了业主的建筑物区分所有权。所谓业主建筑物区分所有权,是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有每项享有所有权。对专有每项以外的共有每项享有共有和一块儿管理的权利。“区分所有”指的是在建筑物内,按照横向、纵向所区分出的一套套的具有独立产权的空间。当消费者购买商品房后,就对此房屋具有了专有物权的所有权。根据专有物权的所有权,业主对与房屋相关的电梯、走廊以及小区绿地等共有财产享有共有权。业主在获得了专有物权所有权的一块儿,不仅获得了共有空间的共有权,也一块儿获得了一块儿管理权,这五种权利结合在一块儿就一块儿构成了区分所有权。五种权利社会形态在法律上是非常冗杂的,与传统的独门独院的产权有很大差别。《物权法》关于建筑物区分所有权的规定具有如下特点:

  第一,《物权法》规定了业主对绿地、道路等共有财产的共有权。《物权法》第73条明确规定,建筑区划内的道路、绿地及什么都公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。假如,开发商在卖房子的事先,无权出售共有空间,也无权在房屋销售合同中保留对绿地、道路等公共空间的所有权,甚而将共有空间改作他用从而牟利。在《物权法》实施事先,不少开发商在业主入住后向规划部门申请改变小区规划,将小区绿地改建成停车场,不可能 干脆改建成新楼盘,五种行为损害了业主利益,业主不都还后能 申请归还该行为。《物权法》实施后,小区公共空间要改变规划,不不都还后能 由业主申请改变。“什么都公共场所、公用设施”,指的是除绿地外,不不都还后能 为业主一块儿使用的和利用的什么都公共场所。这里的“公用设施”指的是属于业主专有每项的配套设施,比如铺设到小区内的管道、管线、变电箱、亭园等等,也应归业主所有,假如不都还后能 强调指出的是,有关“什么都设施”的维护、维修,仍需相关公司根据合同承担相应的服务及维修维护的义务。《物权法》第74条提出了“什么都场地”的说法,这指的是小区中发生的空地。属于小区规划一每项的空地也是全小区业主的共有财产,不可能 空地要改作他用,所产生的收益也应属于内业主共有。

  第二,《物权法》规定车位车库应当通过约定来选着归属,同不都还后能 求车库车位不都还后能 首先满足业主的不都还后能 。《物权法》第74条明确提出了“车库”、“车位”应按开发商与业主双方购房合同所规定的明确产权归属。归属土土办法根据合同可分为开发商所有、小区业主共有及属于某业主专有等几类。我国城市发生着严重的停车难的间题,不可能 硬性规定小区内的停车位、车库属共有空间,归业主所有,必将原困开发商在小区规划时尽量削减此类设施面积,最终损害消费者的利益。假如,要找到提高开发商修建车位、车库的积极性和保护业主利益的双赢点。基于五种考虑,《物权法》规定小区内的车库、车位应首先满足本小区业主的不都还后能 ,也假如说,车位、车库修建起来后,首不难 出售不可能 租给本小区的业主,开发商对外出售的车位、车库不都还后能 是满足本小区业主满足后额外的。

  第三,《物权法》第一次规定了业主对物业享有一块儿管理权,(点击此处阅读下一页)

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